Location saisonnière Tanger vs Agadir vs Marrakech : rendements réels et charges complètes 2025

Mon ami Rachid a acheté un F2 à Guéliz pour le mettre sur Airbnb. Il m’a annoncé fièrement : « 10 % de rendement brut ! ». Sauf que dans son calcul, il avait oublié le syndic, la conciergerie, l’IR locatif, les 3 mois creux de l’été et l’amortissement du mobilier. Son vrai rendement net : 4,8 %.

La location saisonnière au Maroc peut être très rentable. Mais le « rendement » qu’on te vend sur Instagram n’a rien à voir avec ce que tu touches réellement. J’ai compilé les données Airbtics de janvier 2026 pour trois villes — Marrakech, Tanger et Agadir — et j’ai ajouté toutes les charges que personne ne mentionne. Voici ce que les chiffres disent vraiment.

Ce que « rendement locatif saisonnier » veut vraiment dire

Avant de comparer les villes, mettons-nous d’accord sur les termes. Le rendement brut, c’est : revenus annuels ÷ prix d’achat. C’est le chiffre que les agents immobiliers adorent. Il ne veut rien dire.

Le rendement net, c’est : (revenus annuels – toutes les charges) ÷ (prix d’achat + frais d’acquisition). C’est le seul chiffre qui compte. Et la différence entre les deux peut atteindre 4 à 5 points.

Dans cet article, je calcule tout : syndic, conciergerie, fiscalité, ménage, assurance, maintenance et amortissement du mobilier. Pas de mauvaise surprise.

Marrakech : la star touristique aux charges élevées

Marrakech domine le marché locatif saisonnier marocain. C’est la ville la plus demandée, mais aussi la plus concurrentielle.

Le signal d’alerte : les annonces actives ont explosé de +35,6 % en un an (et +148,7 % en 3 ans). Pendant que les revenus baissent de 1,9 %. L’offre inonde le marché. La guerre des prix a commencé.

Saisonnalité : Marrakech performe de février à mai (pics en mars-avril). L’été (juin-août) est le creux : la chaleur fait fuir les touristes. Septembre-novembre offre un second souffle modéré.

Amine, cadre à Dubaï avec un budget premium, vise un riad dans la médina. Avec un ADR à 850 DH et une bonne notation, il peut viser 220 000–250 000 DH/an de revenus bruts. Mais il devra se différencier face à 9 800 concurrents.

Tanger : le challenger avec la meilleure dynamique

Tanger est la ville qui progresse le plus vite. Et de loin.

Le chiffre qui saute aux yeux : +26,7 % d’augmentation du prix par nuitée en un an. Tanger monte en gamme. La clientèle est à 86 % internationale, attirée par le positionnement entre Europe et Afrique.

Saisonnalité : l’inverse de Marrakech. Tanger performe en été (juin-août) grâce à la brise océanique et aux MRE qui rentrent. L’hiver (décembre-mars) est le creux.

Avec seulement 3 831 annonces (contre 9 818 à Marrakech), la concurrence reste 2,5 fois moins forte. Et le ticket d’entrée est plus bas : un F2 de 55 m² coûte environ 660 000 DH contre 715 000 à Marrakech.

Karim, ingénieur à Paris, a acheté un F2 à Tanger en 2021. Son appartement vue mer dans le quartier Malabata affiche un ADR de 800 DH et 55 % d’occupation grâce aux avis 5 étoiles. Il a délégué la gestion à une conciergerie locale à 20 %.

Agadir : la balnéaire au ticket d’entrée le plus bas

Agadir est la ville la plus accessible des trois, mais aussi celle avec le revenu moyen le plus faible.

Agadir a l’ADR le plus bas (607 DH vs 850 à Marrakech), mais aussi le prix d’achat le plus bas. Un F2 de 55 m² revient à environ 638 000 DH. La clientèle est à 91,5 % internationale, dominée par les Français et les Européens du Nord.

Saisonnalité : comme Tanger, Agadir performe en été (juin-août). Mais son climat doux toute l’année (300 jours de soleil) lisse les creux hivernaux mieux que Tanger. Février est aussi un bon mois.

Jean-Marc, retraité français de 61 ans, envisage un F2 à Agadir. Son plan : y vivre 4 mois par an (décembre-mars) et louer les 8 mois restants en saisonnier. Avec un ADR de 607 DH et 51 % d’occupation sur 8 mois, il peut espérer 75 000–80 000 DH de revenus — de quoi couvrir ses charges annuelles.

Le vrai tableau des charges complètes

Voici toutes les charges que les « experts » Instagram oublient systématiquement. Je les chiffre pour un F2 meublé de 55 m² dans chaque ville :

Note sur l’IR locatif : le calcul applique l’abattement de 40 % prévu par la loi de finances 2025, puis le barème de retenue à la source (10 % entre 40 000 et 120 000 DH de revenus bruts, 15 % au-delà). Pour Marrakech : (195 000 × 0,6) × 15 % = 17 550 DH. Pour Tanger : (134 000 × 0,6) × 15 % = 12 060 DH. Pour Agadir : (115 000 × 0,6) × 10 % = 6 900 DH.

Simulation : rendement net réel pour un F2 à ±55 m²

Calculons le rendement net pour un appartement F2 de 55 m² dans chaque ville, frais d’acquisition inclus (notaire + conservation foncière ≈ 7 % du prix d’achat) :

Verdict : Marrakech affiche le rendement net le plus élevé en valeur absolue (110 550 DH/an) grâce à son ADR supérieur. Mais c’est aussi le ticket d’entrée le plus cher et le marché le plus concurrentiel. Tanger offre le meilleur équilibre risque/rendement : ticket d’entrée modéré, croissance la plus dynamique (+18,7 %/an) et concurrence 2,5 fois moindre.

Quel profil d’investisseur pour quelle ville ?

Il n’y a pas de « meilleure » ville universelle. Tout dépend de ton profil, de ton budget et de ton objectif :

Tu es Amine (budget premium, 1 M+ DH) ? → Marrakech. L’ADR le plus élevé (850 DH), le revenu brut le plus fort. Mais il faut un bien d’exception (riad, piscine, médina) pour sortir du lot face à 9 800 annonces. Sans différenciation, tu te noies.

Tu es Youssef (digital nomad, budget 400–700K DH) ? → Tanger. Le meilleur momentum : ADR en hausse de +26,7 %, revenus en hausse de +18,7 %. Tu peux encore te positionner tôt sur un marché en croissance. Et tu y vis confortablement entre deux missions.

Tu es Jean-Marc (retraité, usage mixte perso/locatif) ? → Agadir. Le ticket d’entrée le plus bas, le climat le plus doux toute l’année. Tu y vis 4 mois, tu loues 8 mois. Les charges basses compensent l’ADR plus faible.

Tu es Samira (investissement 100 % à distance depuis Montréal) ? → Toute ville à condition de budgéter la conciergerie. À 15–20 % des revenus, c’est un poste non négociable quand tu gères depuis l’étranger. Intègre-le dans ton calcul dès le départ.

Questions fréquentes

Quelle ville marocaine offre le meilleur rendement en location saisonnière en 2025 ?

Marrakech offre le rendement net le plus élevé en valeur absolue (14,4 % net sur un F2 de 55 m²). Tanger offre le meilleur ratio risque/rendement grâce à un ticket d’entrée plus bas et la croissance la plus dynamique (+18,7 %/an). Agadir est idéale pour un usage mixte (perso + locatif) avec le ticket le plus accessible.

Quel taux d’occupation Airbnb espérer à Marrakech, Tanger et Agadir ?

Selon Airbtics (janvier 2026) : Marrakech 62 %, Agadir 51 %, Tanger 47 %. Un bien bien noté et optimisé peut dépasser ces moyennes de 10 à 15 points.

Combien coûte une conciergerie Airbnb au Maroc ?

Entre 15 % et 20 % TTC du montant de chaque réservation. Les frais de ménage sont facturés en supplément aux voyageurs. Pour un bien générant 150 000 DH/an, compte entre 22 500 et 30 000 DH/an de conciergerie.

Quelle est la fiscalité sur les revenus Airbnb au Maroc en 2025 ?

IR locatif avec abattement de 40 %. Retenue à la source : 0 % jusqu’à 40 000 DH/an, 10 % entre 40 000 et 120 000 DH/an, 15 % au-delà. Option libératoire à 20 % disponible pour les revenus supérieurs à 120 000 DH/an.

Faut-il une autorisation pour louer en saisonnier au Maroc ?

Pas d’autorisation préalable obligatoire à ce jour (réglementation qualifiée de « Lenient » par Airbtics). Il faut déclarer ses revenus locatifs à la DGI, souscrire une assurance RC et respecter le règlement de copropriété.